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Cuando ya algunos apostaban claramente por el fin de las caidas del mercado inmobiliario y por un nuevo ciclo de crecimiento de los precios, son ya varias las casas de analisis que no oslo desmontan esta teoria sino que incluso apuestan por una bajada adicional del 10% de cara a poder absorber el stock de cerca de un millón de viviendas que quedan pendientes de colocar en España, con la SAREB a la cabeza. Y eso sin comentar la gran cantidad de viviendas en curso que están pendientes de concluir y de todo el suelo que esta en manos de la banca.

La teoría del sótano profundo

Para justificar esta idea se aplica la llamada teoría del sótano profundo. Una teoría por la que se encuentra un sótano donde se piensa que no hay nada mas debajo, y justo entonces se encuentra otra nueva escalera que sigue y sigue bajando. Y es que la magnitud de la burbuja vivida en España ha sido de tal calibre, que a pesar del tiempo que ha pasado y de la corrección realizada en los precios de la vivienda, la inversión en años de salario que debe hacer un  trabajador sigue siendo de las mas elevadas de Europa. Ni siquiera en el caso del Reino Unido, que esta empezando a ver los efectos de una incipiente burbuja, llega  a los niveles de inversión necesaria en España. Por eso los expertos siguen considerando necesaria al menos 3 años y un 10% de corrección en el precio para que el mercado toque suelo. Una situación por la que ya hemos pasado, y que probablemente vuelva a repetirse.

Lo que dice Linde

Si le preguntamos a José María Linde, máximo responsable del Banco de España, desde la entidad se apunta a que la crisis del precio de la vivienda no ha tocado fondo pero si se ha producido lo que se llama una “ralentización contractiva” que traducido a cristiano viene a decir que el precio cae pero cae menos.  Por parte de Linde ademas se puntualiza que buena parte de esa ralentización dependerá tanto de la marcha de la economía como de la evolución de las cifras de paro. Un incremento en el empleo puede acelerar el proceso de colocación de esa vivienda y ralentizar aun mas o incluso causar un cambio de tendencia en los precios, aunque siempre a pequeña escala. Nada de las subidas experimentadas en tiempos pasados.

El papel de la banca

En todo este proceso la banca tiene un gran peso por una razón sencilla: la colocación de buena parte del stock depende directamente de la banca, tanto por conceder buena parte de las hipotecas que se van a encargar de cerrar esas operaciones como por disponer de buena parte del stock en sus activos. Stock que esta deseando quitarse de encima por cierto.

En el lado de las hipotecas, nos encontramos que el grifo del crédito esta bastante cerrado, y de hecho buena parte de las operaciones se cierran directamente en efectivo o sin hipoteca, por lo que una apertura del crédito puede llevar a una colocación mas acelerada y una menor reducción del precio. Y en el lado del stock, si combinamos esas hipotecas con el interés de colocar vivienda de los bancos y limpiar sus balance, esto puede suponer también una mejora en las condiciones de las hipoteca y la reducción adicional de los precios. Un autentico galimatias como siempre.

Al final sera el tiempo el que de la razón, pero desde aquí podemos afirmar casi sin miedo a equivocarnos que seguramente sean necesarias nuevas caídas en el precio para que el mercado levante por fin cabeza. Especialmente si desde los que mandan no se toman las medidas necesarias para que los empleados tengan un trabajo y una renta que de nuevo les permite invertir en vivienda.

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