cambio hipoteca

Seguramente sean muchos los hipotecados que se han hecho esta pregunta alguna vez, ante la situación de movimiento que el mercado hipotecario esta empezado a mostrar. Los tipos de interés están por los suelos, las clausulas suelo siguen haciendo estragos y la posibilidad de reducir la cuota hipotecaria con un nuevo préstamo es un autentico caramelito. Así las cosas, la pregunta es ¿es buen momento para cambiar de entidad hipotecaria?

Pues la respuesta es depende: depende primero porque es una decisión a la que hay que hacerle números. Tanto por las comisiones y los gastos que tendremos que pagar para poder abandonar nuestro banco actual hasta las condiciones que tengamos que afrontar en el banco de destino.

En el primer apartado es habitual que todos los bancos cobren una comisión de subrogación o cancelación total que ronda el 1 o el 1,5% del total prestado a lo que tenemos que sumar los gastos correspondientes a la gestión, al notario y al registro de las nuevas escrituras. Aproximadamente y en general estos gastos suelen rondar el 2% del total prestado.

En el otro lado de la balanza la nueva entidad probablemente nos cobre una comisión de estudio o de apertura por el préstamo, por un valor normal sobre el 0,5 o el 1% del total prestado. A esto tenemos que sumarle los gastos de notario y de gestión por la nueva hipoteca, tal como ocurre en el caso de que salgamos de la entidad.

Todos estos gastos debemos sumarlos y ponerlos en consonancia con la nueva cantidad de intereses que pagaremos en nuestra nueva entidad y restarlos del bloque de intereses que estamos pagando actualmente en nuestra entidad. Dicho de otro modo, si la diferencia de intereses entre lo que pagas ahora y lo que vas a pagar mas todos los gastos del cambió te merece la pena entonces la operación seria viable.

Como linea general, cuanto mas reciente esté la firma de la hipoteca y mas elevado sea el actual diferencial de tipos que tengas en tu hipoteca, mas probable es que el calculo del que estamos hablando sea positivo y por tanto la operación sea viable. Como ya sabrás, cuanto mas cerca del inicio del préstamo te encuentres mas dinero pagas de intereses y menos de amortización de capital. Por el contrario, cuando el préstamo se acerca al final apenas pagas intereses mientras que todo lo que pagas  suele ser el capital, y por tanto el cambio apenas interesa.

Y si tengo clausula suelo

En caso de tener clausula suelo todo el calculo es mucho mas sencillo por una sencilla razón: el hecho de estar pagando un tipo de interés fijo durante buena parte de la vida futura del préstamo, debido a la actual política de tipos de interés reducidos, hace que la hipoteca se encarezca de forma notable, y en consecuencia hace mas atractivo el cambio o subrogación… siempre  y cuando la nueva hipoteca no tenga suelo, en cuyo caso estaríamos saliendo de un sitio malo para meternos en otro peor. Como ya sabemos el suelo supone una limitación artificial del tipo de interés que impide al usuario poder beneficiarse de las bajadas de tipos. Por tanto, si el tipo se mantiene artificialmente alto, cualquier cosa que elimine el suelo va a suponer un ahorro.

Cuidado con las exigencias

Sin embargo, y a pesar de lo que estamos comentando es cierto que no todas las personas pueden plantearse una subrogacion. De hecho el club de los nuevos hipotecados es cada vez mas selectos debido a las exigencias de las entidades, que obligan a sus clientes a contratar numerosos productos y servicios del banco (con el coste que ello supone) ademas de exigir un elevado nivel de ingresos y renta a sus clientes. Por tanto este es otro elemento que debes de tener cuenta a la hora de poder ver si realmente te conviene la subrogacion o no. Si el ahorro al final se lo va a llevar tu nueva entidad con todo lo que gastes realmente no será interesante.

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